【주택공사에 문의한 사항】

○우리도 ○○대학 기숙사로 사용하고 있는 ○○주공아파트의
임대보증금에 대하여 채권보전조치를 하고자 하니 전세권,
근저당권, 임차권설정 또는 기타방법중 귀사에서 조치가능한
방안을 회신 바람

【주택공사측 답변사항】

◆○○대학 기숙사용 임대아파트 임대차계약은 채권계약으로
물권인 전세권이나 근저당권 설정이 법리상 불가능하고,
임대주택법 제12조의3에 의하여 부동산임차권 설정도 금지
되어 있음

【주택공사 답변에 대한 검토의견】

◆임대주택법 제12조의3 조문내용
○임대주택법 제12조의3(저당권 설정등의 제한) ①임대사업자
는 주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을
얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 임대주택에
대하여는 분양전환 이전까지 다음 각호의 1에 해당하는
행위를 하여서는 아니된다. 다만, 임차인이 동의하거나
그밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다
〈개정 2003. 5. 9 〉
1. 저당권 또는 가등기 담보 등 담보물권을 설정하는 행위
2. 전세권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위

◆검토의견
○주택공사측에서는 임대주택법 제12조의3 조항을 근거로
부동산 임차권설정이 금지되어 있다고 하나
→단서조항에 임차인이 동의할 경우에는 부동산임차권 설정이
가능한 것으로 되어 있는데, 이에 대한 조문 해석을 부탁
드립니다


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위 질문에 답변을 합니다.


(1) 채권계약일지라도 근저당설정은 가능합니다.
예를 들어서 돈을 차용하는 것은 채권관계이지만, 위 차용관계(채권관계)를 담보해주기 위하여 물권인 근저당을 설정하기도 하지요. 법에대하여 이해가 부족한 답변입니다.
다만, 주택공사에서 호의적으로 근저당설정을 하여주지 않으면 근저당설정은 불가합니다.



(2) 임대사업자는 분양전환 이전까지 "1. 저당권 또는 가등기 담보 등 담보물권을 설정하는 행위 2. 전세권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위"를 하여서는 않되나, 임차인인 귀 도의 동의가 있거나, 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 위 행위를 하는 것이 가능하고,
분양전환 이후에는 위 행위가 모두 가능하다는 취지로 보입니다.
그리고 위 규정은 임차인을 보호하기 위한 규정으로 보입니다.
따라서 주택공사의 답변은 잘못된 답변입니다.