상가임대차 보호법 해설(2002.11.12)

2002년 11월1일부터 상가임대차보호법이 시행되고 있다 .이와 관련한 내용은
다음과 같다.

1.상가임대차보호법이 규정하고 있는 임차인에 대한 보호내용은

1)대항력이 생긴다.
2)후순위채권자에 대한 우선변제권이 생긴다.
3)임대차기간이 5년간 보장된다.
4)소액임차인은 최우선변제권이 생긴다.
5)임대료인상이 년 12%로 제한되고 보증금의 월세전환시 15%로 제한된다.

2.상가임대차보호법에서 보장되는 임대인의 권리는

5년동안 임대기단을 보장하여 주는 대신 1년단위로 12% 이내에서 임대료를 인상할 수
있으며 다음과 같은 경우 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
1)임차인인 차임을 3회이상 연체한 경우
2)임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우
3)쌍방합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

3.대항력과 순위보전의 효력은 어떻게 다른가

대항력은 건물의 소유권이 3자에게 이전되는 경우 3자에게 임차권을
계약존속기간동안 주장할 수 있는 권리이고,순위보전의 효력은 건물의 경매,공매시
후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
대항력은 확정일자신청에 관계없이 사업자등록만으로 부여되므로 순위보전이
필요없는 임차인은 확정일자를 신청하지 않아도 된다.따라서 순위보전이 필요한
경우 반드시 확정일자를 받아야 한다.

4.반드시 확정일자를 신청하여 하는지

순위보전의 실익이 없거나 필요없는 경우 확정일자를 받지 않아도 무방하다.
사업자등록신청 및 정정시 확정일자를 받을 것인지 받지 않을 것인지를 구분하여
신청하도록 양식화되어 있다.
그러나 2002.10.31이전 임대계약자는 확정일자를 받아야 대항력 및 순위보전의
효력이 발생한다.

5.사업자등록으로 인정되는 권리는

확정일자를 받지 않더라도 사업자등록만으로 대항력,5년범내 계약 갱신
요구권,소액임차인 최우선변제권은 발생한다.

6.최우선변제권이란


지역별로 환산보증금이 일정금액 이하인 소액 임차인은 확정일자에 관계없이
사업자등록만으로 선순위채권자에 관계없이 일정금액의 보증금에 대하여 경매.공매시
최우선 변제권이 인정된다.
- 서울시:45.000,000원(우선변제금액 13,500,000원)
-과밀억제권역:39,000,000원(우선변제금액 11,700,000원)
-광역시(인천,군제외):30,000,000원(우선변제금액9,000,000원)
-기타지역:25,000,000원(우선변제금액 7,500,000원).

7.계약갱신요구권이란

사업자등록을 신청하면 임차인은 임대인에 대하여 5년간 임대계약이 보장
됩니다.계약갱신요구권은 2002년 11월1일이후 체결하거나 갱신되는 임대차계약
부터 적용된다.

8.임차인 누구나 상가 임대차보호법의 적용을 받는가

아니다.보호받을 수 있는 임차인은 지역별로 환산보증금이 일정금액
이하자만 보호된다.
-서울시:2억4천만원
-과밀억제권역:1억9천만원
-광역시(인천,군제외):1억5천만원
-기타지역:1억4천만원


9.환산보증금이란

월세가 있는 경우 월세를 보증금으로 환산한 금액으로 "보증금+(월세x100)"
로 계산하여 위8항에 의한 금액이하자만 보호한다.

10.2002.10.31이전 기존계약체결자가 확정일자를 받아야 하는 이유는

2002.11.1이후 사업자등록신청자는 확정일자를 받지 않더라도 사업자등록만
으로 대항력과 최우선 변제권이 발생한다. 그러나 이전 임차인은 확정일자를 받아야만
대항력,순위보전효력,보증금최우선변제권이 발생한다.
따라서 기존임차인으로 사업자등록이 되어 있는자라도 확정일자를 신청하지
않으면 아무런 보호를 받지 못하므로 보호를 받기 위하여는 확정일자를 신청하여야
한다. 다만 확정일자를 신청하더라도 5년간 계약갱신권은 인정되지 않는다.

11.기존사업자의 경우 확정일자 신청방법

기존사업자의 경우로서 10월 31일까지 확정일자를 신청하지 않은 자는
11월1일이후 언제라도 확정일자를 신청할 수 있고 확정일자를 받으면 받으날의
다음날부터 효력이 발생한다. 신청서류는 임대차계약서 원본과 도면(호수가 표시
되지 않은 상가의 일부를 임차한 경우)을 첨부하여야 한다.

12.신규사업자의 경우 확정일자 신청방법

신규사업자는 사업자등록신청시 사업자등록에 필요한 서류와 임대차
계약서 원본과 도면(호수가 표시되지 않는 상가의 일부를 임차한 경우)을 첨부
하여야 한다.

13.확정일자를 받는 서류는

확정일자는 임대차계약서 원본에 받는다.따라서 확정일자를 받은 임대차
계약서 반드시 보관하여야 하며 분실시 확정일자 부여사항을 확인할 수 없기 때문에
향후 순위보전의 효력를 다툴 수 없다.

14.원계약서가 아닌 다른 계약서로 확정일자를 받아도 유효한지

당사자간의 합의에 의하여 원계약서외에 작성된 다른계약서에 확정일자를
받은 경우 임대인이 다른계약서의 존재를 인정하지 않는 경우 확정일자의 효력이
없으므로 보호를 받기 위하여는 원계약서에 확정일자를 받아야 한다.

12.확정일자신청사 임대인의 동의가 필요한지

필요치 않다.

13.임대인이 확정일자 신청을 원치않는 경우 어떻게 하나

확정일자신청은 임대인의 동의에 관계없이 할 수 있다.
따라서 임대인은 임차인에게 확정일자신청를 간여할 수가 없다.여러가지 이유로
임대인이 확정일자신청을 원하지 않는 경우 확정일자를 신청하지 않는 조건으로
임차인이 원하는 조건을 추가하여 임대차 계약을 갱신하여 임차인의 요구사항를
조정할 수가 있다.그러나 이렇게 하더라도 소유주가 변경되거나 부동산이 경매
되는 경우 계약조건이 이를 보장하는 것이 아니므로 깊히 생각하여 결정하여야
한다.
또한 2002.11.1이후 임대차계약체결분부터는 사업자등록만으로 순위보존
효력외의 임차인의 권리는 보장되므로 임대보증금채권보전에 문제가 없다면 확정
일자를 신청하지 않아도 무방하다.

14.임차인이 확정일자를 신청하면 임대인은 임차인이 신고한 임대차계약의
내용대로 부가가치세 신고를 해야 하는지


2002.11.1이후 계약체결분부터는 사업자등록으로 대항력과 5년간 임대기간
이 보장되므로 확정일자 신청에 관계없이 임차인의 권리가 발생한다.즉 사업자등록시
임대차 계약내용이 노출되는 것이지 확정일자신청으로 임대차계약이 노출되는 것은
아니다. 사업자등록시 신고하는 임대차계약의 내용은 세무서에서 전산관리되므로
임차인이 신고한 내용에 맞추어 신고하는 것이 바람직 하다.

15.2002년 10월 31일이전에 체결된 임대차계약으로 저당권이 설정되어 있는 경우
확정일자를 신청하면 어떻게 되는가

대항력은 발생하지만 순위보전은 기존저당권자의 후순위권자가 된다.
그러나 소액임차인의 최우선변제권은 인정된다.