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상가 임대차 보호법시행령안 주요내용(5)
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03-07-28
원정
2,473
상가 임대차 보호법시행령안 주요내용
[상가] 보증금 월세로 바꿀땐 전환율 年15%로 제한
임대차보호법 시행령안 주요 내용
적용 대상을 둘러싸고 논란을 빚어온 ‘상가건물임대차보호법’ 시행령을 법무부가 8일 확정, 발표했다. 주요 골자는 이 법의 보호를 받는 상가 보증금의 한도를 최고 1억6000만원까지로 정하고, 영세 상인 보호를 위한 최우선 변제대상 보증금과 변제금액을 각각 4500만원, 1350만원까지로 정한 것이다. 법무부는 “최근 실시한 임대차 실태조사를 바탕으로, 지역별 평균 보증금의 80%선을 보호대상 보증금액으로 정했다”고 설명했다.
공청회 등을 거쳐 오는 11월부터 시행될 이번 법안의 주요 내용을 소개한다.
◆보호대상 상가는=기본적으로 영업용 건물만 해당되므로 동창회 사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 적용되지 않으며, 영업용 건물이라로 지역별로 임대료가 일정 금액 이하인 경우만 보장된다.
지역별 적용대상 임대료는 서울이 1억6000만원, 수도권 중 서울을 제외한 과밀억제권역은 1억2000만원, 광역시(인천시, 군지역 제외)는 1억원, 기타지역은 9000만원 이하의 임대료를 내는 상가가 법적용을 받는다.
법적용 대상이 되는 상가의 임대료는 보증금과 매월되는 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합친 개념이다. 월세를 보증금으로 환원할 때는 연 12%의 전환율이 적용된다. 예컨대, 보증금 1000만원, 월세 100만원을 내는 경우라면, 임대료는 1000만원(보증금)+100만원(월세)×(12개월÷0.12)로 계산돼 1억1000만원이 된다.
◆임대료 및 월세 인상 한도는=이번 시행령의 보호를 받게 되는 상가건물은 주인이 임대료를 연 12%까지만 올릴 수 있다. 임대료 조정 계약기간을 2년으로 하면 종전 임대료의 24%까지만 인상할 수 있다.
보증금을 안올리고 월세만 올리거나, 월세는 안올리고 보증금만 올린다든지,보증금과 월세를 모두 올린다든지 등 어떤 경우라도 임대료 개념으로 이전보다 연 12%를 넘어서는 안된다.
보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때는 전환율이 연 15%를 넘지 못한다. 이는 주택에 적용하는 전환률(14%)보다 1%포인트 정도 높은 수준이다.
예를 들어, 보증금 5000만원 중 4000만원을 월세로 전환하려면 4000만원의 원금을 연 15%로 운용할 때 매월 받게 되는 이자에 해당하는 50만원이 월세 상한선이 되는 것이다.
◆법적용시 혜택은=이법의 적용을 받는 상가 세입자는 최대 5년간 임대계약을 유지할 수 있다. 그러나 임대료를 세차례 연체하거나 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방의 합의로 상가주인이 세입자에게 보상을 한 경우, 세입자가 상가주인 동의없이 전대한 경우, 세입자가 고의·중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 건물 멸실, 상가주인이 건물을 철거하거나 재건축을 하는 경우, 기타 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 발생한 경우 등은 상가주인이 계약갱신 요구를 거부할 수 있다.
◆영세 상인 최우선 변제권은=임대료가 일정금액 이하인 영세상인은 건물주가 부도가 나더라도 다른 채권자에 앞서 최우선으로 변제받을 수 있다. 변제금액은 보증금의 30%로 규정됐다.
서울의 경우 임대료가 4500만원이하인 상가에 대해서 1350만원을 보장해 주고 수도권중 서울을 제외한 과밀억제권역은 임대료가 3900만원이하인 상가에 대해서 1170만원을 보장해 준다. 또 광역시(인천광역시,군지역 제외)는 임대료가 3000만원이하인 상가에 대해 900만원, 기타지역은 2500만원이하를 대상으로 750만원을 최우선 보장받는다
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03-10-15
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[re] JSR님의 손해배상(산재)소장
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03-10-04
jsr
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[re] 산재 사고 발생 경위서
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