임대차의 묵시적갱신에 대한 오해-최광석 변호사



부동산임대차문제와 관련해서 묵시적갱신에 대한 법률상담을 참 많이 받게 된다. 묵시적갱신이란, 임대차기간만료시까지 계약의 연장 등에 관해서 임대인이나 임차인간에 아무런 언급이 없이 임대차기간이 도과하였고, 임대차목적물을 종전과 다름없이 계속 사용하는 경우를 말한다. 사실 묵시적갱신의 문제는 그다지 복잡한 법리가 아님에도 불구하고 일반인들이 많이 오해하고 있다는 것을 상담을 통해 자주 느낀다.

아마도 이는, 현행법상 부동산임대차의 묵시적갱신에 관해서는 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 여러 가지 법에서 두루 규정하고 있고, 이들 법에서 묵시적 갱신의 요건이나 효과에 대해서 각기 달리 규정하고 있기 때문으로 짐작된다. 이러한 점에서 묵시적갱신에 관한 정리를 간략하게 해 보고자 한다.

이들 법규는 적용범위에 차이가 있다. 즉, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 경우 민법의 특별법으로서의 지위를 가지고 있어, 이들 법에 규정되고 있는 내용은 민법에 우선해서 적용되어지게 된다. 따라서, 민법에 앞서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 내용을 먼저 살펴볼 필요가 있다.

주택임대차보호법의 경우, 주거용건물의 임대차 전반에 대해서 적용되는 반면, 상가건물임대차보호법은 상가건물 전반에 대해서가 아니라, 상가건물 중 일정금액 이하의 환산보증금(서울의 경우 240,000,000원)에 해당하는 영업용의 상가에 대해서만 적용된다. 따라서, 묵시적갱신과 관련해서, 주거용건물의 경우에는 주택임대차보호법의 내용을, 상가건물 중 상가건물임대차보호법에서 정한 일정금액 이하의 보증금에 해당하는 영업용상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되고, 그 밖의 나머지 주거용 건물 이외의 건물임대차에 대해서는 민법이 적용된다. 결국, 묵시적갱신과 관련해서는, 임대차되는 부동산이 이들 3가지 법 중에서 어느 법에 적용되는지를 먼저 살펴볼 필요가 있는 것이다.

우선, 주거용 건물에 대해서 적용되는 주택임대차보호법은 제6조 제1항에서 ‘임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다’라고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.’라고 하며, 법 제4조 제1항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정되고 있다. 따라서, 묵시적갱신이 될 경우에는 임대인으로서는 2년의 기간 동안 전임대차계약과 동일한 조건으로 임대할 수밖에 없게 된다.

반면, 주택임대차보호법은 임차인보호를 목적으로 한다는 차원에서 제6조의 2에서 “제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 이 경우에 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”고 규정하여, 임차인에게는 2년의 구속 없이 (3개월 정도의 제한 하에서) 자유롭게 해지할 수 있는 방법을 허용하고 있다.

한편, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우, 법 제10조 제4항은 “임대차기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.”고 하고, 법 제9조에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.”고 하여, 일단 1년 동안 전임대차계약과 “동일”한 조건으로 임대기간이 연장되는 것으로 규정하고 있다(이후 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 총 5년간의 범위에서 임대차기간이 보장될 수 있는 것은 별개의 문제).

다만, 주택임대차보호법과 동일한 취지에서 상가임차인보호를 위해, 법 제 10조 5항에서는 “ 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”고 하여, 주택임대차보호법에서와 마찬가지로 상가임차인에게는 기간의 구속 없이 (3개월 정도의 제한 하에서) 자유롭게 해지할 수 있도록 배려하고 있다.

마지막으로 민법이 적용되는 임대차의 경우에는, 임대차기간 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않아 묵시적갱신이 이루어지면, 기간의 약정 없는 임대차로 보고, 부동산의 경우 임차인이 해지통보하면 1개월, 임대인이 해지통보하면 6개월 이후에 해지의 효력이 발생하게 된다. 임대차기간 종료 후 상당한 기간 내에 임대차종료를 주장하는 등 이의를 제기하면 묵시적으로 계약이 갱신되지 않고 임대차계약기간종료와 동시에 계약이 종결된다. 이 때 “상당한 기간”이라 함은, 대략 일주일 정도로 이해하는 것이 일반적이다.