임대차보증금의 효과적인 회수방안 - 최광석 변호사



최근 부동산경기불황과 전세금하락현상이 지속되는 가운데 임차인들이 전세금을 회수하는데 애를 먹는 역전세란현상이 뚜렷해지고 있다.

임차인들이 적시에 임대차보증금을 반환받아야 하는 애로가 있음에도 불구하고, 임대인들은 다른 세입자가 구해질 때까지 기다리라고만 하는 등 임대차보증금을 돌려주는데 적극적이지 않은 것이 일반적이다.

임차인들이 임대차보증금을 빠르고, 손쉽게 반환받을 수 있는 주요한 방법에 대해서 간단하게 언급하고자 한다.


우선, 임차인으로서는 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 임대인에게 분명하게 서면으로 밝힐 필요가 있다. 보통 임차인들은 임대인에게 구두상으로만 임대차보증금반환을 요청하는데, 법적인 분쟁으로 갈 경우에는 ‘계약기간 만료전에 임대차계약을 연장하지 않겠다’는 내용을 임차인으로부터 통보받지 못했다고 임대인이 거짓말하는 경우가 자주 발생하고 있기 때문이다.

또한, 임대인들은 임대차보증금 재판으로 진행되더라도 ‘그때가서 임대차보증금원금만을 지급하거나 아니면 보증금원금과 법정이자 연5%만을 지불하면 그만이다’라는 생각에 젖어있어, 재판 이전에 자발적인 지급이 이루어지지 않는 경우가 많다.
임차인으로서는 이러한 경우를 대비해서, 임대차기간 만료전에 임대차보증금을 반환받지 못하면 다른 장소로 이사하면서 입게 되는 대출금에 따른 이자상당의 손해 등 임차인이 임대차보증금을 적시에 돌려받지 못함으로써 받는 구체적인 손해를 계약기간만료 이전에 미리 임대인에게 고지함으로써, 임대인으로 하여금 임대차보증금반환을 조속히 해야한다는 부담을 지우게 할 필요가 있다.

왜냐하면, 임대차보증금반환을 지체함으로써 임차인이 입게 되는 손해는, 법원실무상 특별한 사정이 없는 한 민법상 연 5%의 지연이자를 가산하는데 그치고 있고(통상손해), 그 밖의 손해는 “특별손해”라고 해석하고 있어, 이러한 임차인의 손해를 임대인이 알거나 알 수 있는 경우에만 손해배상청구가 가능하도록 운용되고 있기 때문이다.


한편, 임대차보증금 중 일부만을 받고 이사를 가는 경우에도, 나머지 지급받지 못한 돈을 반환받기 위해 단순히 차용증이나 현금보관증과 같은 것에만 의존하지 말고, 임차권등기를 신청하거나 아니면 건물에 근저당권을 설정해 달라고 할 필요가 있다.
이러한 방법을 통해서 새로운 세입자가 들어오는 과정에서 기존 임차인의 임대차보증금문제가 해결되지 않고 남아있다는 것을 부동산등기부를 통해 공지할 수 있을 뿐 아니라, 기존 임차인으로서의 돈을 받을 수 있는 순위, 즉 우선변제권을 유지하는 효과를 함께 누릴 수 있기 때문이다.


마지막으로 임대차기간만료 이전이라도 임대인이 임대차보증금반환에 미온적이거나, 향후 임차인을 선정함에 있어 시세보다 훨씬 높은 차임의 욕심을 부려 쉽게 다른 임차인이 들어올 수 없는 사정이 있다면, 임대차만료일 2-3개월 이전이라도 미리 재판(지급명령 내지 소송)을 신청할 필요도 있을 것이다. 현행 재판실무상 소제기 이후 판결이 선고되기까지는 최소한 2-3개월이 소요된다는 점을 고려하여 미리 판결을 확보함으로써 임대차보증금회수를 조금이라도 앞당길 수 있기 때문이다.