법률상 우선 보호를 해주는 규정들이 있습니다.
일반적으로 근저당권 등 물권은 일반 채권(일반적인 채무)보다 우선 보호를 받게 됩니다.
친구네가 전세로 살았는데 한 푼도 받지 못하고 나왔다는 말은 임대보증금 채권이 근저당권인 물권에 밀렸다는 말입니다.
다만 임대차보증금도 전입신고를 한 후 확정일자를 받고 실제로 그 곳에서 살고 있다면 그리고 그 이후에 근저당권이 설정되었다면 그 임대차 보증금은 보호를 받게 되는데, 친구네의 경우는 근저당권이 앞서 있었을 것입니다.
즉 근저당권이 많이 설정된 곳은 전세(정확히는 임대차)를 살아서는 안 됩니다.

그리고 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역의 경우 임대보증금이 4천만원 이하인 경우에는 1천600만원의 한도 내에서 우선 변제를 받게 되는데 친구네는 임대보증금이 4천만원을 넘기 때문에 위 돈도 받을 수 없었던 것입니다.

광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)의 경우 임대보증금이 3천500만원 이하인 경우 1천400만원을, 그밖의 지역의 경우 임대보증금이 3천만원 이하인 경우 1천200만원을 우선변제 받을 수 있습니다.