돈 되는 ‘틈새형 저가주택’

①감정가가 시세보다 낮게 평가(첫 입찰)된 부동산
②단동(나홀로 아파트), 비인기지역(수도권·지방) 등 소외 종목
③주상복합, 대형, 용도 변경 경매 물건
④재경매(보증금 20~30%), 변경, 연기 직후 매물
⑤일괄 입찰 물건
⑥경락 후 인수하는 물건
⑦대지권 없는 경매부동산

 

★ 아파트 입찰 노하우
- 최소 10% 싸게 사야 남는 장사

경매 아파트는 몇 가지 기준을 갖고 투자해야 한다. 경매 아파트는 남는 게 많지 않다는 인식을 갖고 입찰에 참여해야 한다. 특히 인기지역 내 20~30평형대, 아파트 값이 일시에 급등한 지역에 있는 중형 아파트, 여러 차례 유찰돼 참가자가 많을 것으로 예상되는 아파트, 인기가 많은 층·향·동·브랜드 아파트는 입찰을 자제하거나 혹은 물량이 풍부할 때까지 느긋하게 기다리는 게 좋다.

이런 인기있는 아파트는 한 물건에 입찰자가 최소 20명에서 많게는 40~50명까지 몰린다. 당연히 가격이 치솟는다. 결국 이런 물건은 남는 게 없는 속 빈 강정이다. 특히 인기 지역 20~30평대 가격이 싸게 나온 아파트는 실수요자들이 묻지마 입찰을 남발한다. 남는 게 전혀 없는 ‘쓸모없는 경매물건’이다.

아파트 경매에서 어느 정도 시세차익을 남기려면? ‘바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가라’는 격언처럼 아파트가 인기를 끌 때는 입찰을 자제해야 한다. 입찰경험을 쌓기 위한 목적이 아닌 한, 입찰하면 거의 백전백패라고 보면 된다. 호경기에는 너도나도 경매 아파트에 눈독을 들이는 시기다. 이때에는 묻지마 투자가 성행한다. 경매 투자자에겐 최악의 투자환경인 셈이다.

경매시장 분위기를 살피려면 입찰장을 몇 번 방문해 낙찰 사례를 보면 금방 알 수 있다. 시험삼아 관심 있는 아파트를 주목해 얼마에 낙찰되는지를 유심히 지켜보면 된다. 경쟁률이 10대 1을 넘거나 낙찰가율이 90%를 상회하면 과열 상태라고 봐도 무방하다. 그런 곳에는 아예 가지 마라. 돈이 안 된다.

2회 이상 유찰된 아파트도 입찰을 자제하는 게 좋다. 초보자들은 무조건 많이 떨어진 것이 좋다고 생각하지만 이는 틀린 생각이다. 권리상 깨끗한 물건이 2회 유찰됐다면, 거의 입찰 당일 보증금을 돌려받기 위해 긴 줄을 서야 할 정도다. 사람들(입찰자)이 떼로 몰리기 때문이다.

이런 아파트는 낙찰가율도 95% 이상이다. 이런 물건은 외관상 값싸 보이지만 뚜껑을 열어보면 과열 현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어서는 기현상이 반복된다.

유찰이 잦은 아파트보다 감정가가 낮은 상태에서 1회 유찰해 가격을 조금 높여서 입찰하는 것이 값싸고 수월하게 낙찰받는 방법이다. ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰해야 한다.

가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 아파트의 평균 값을 정해 최소 10% 정도 남는다고 판단하고 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 작성한 다음 입찰하면 안전하다.

수리 여부도 중요하다. 간혹 수리 상태를 감안하지 않고 낙찰받았는데 나중에 알고 보니 전 주인이 몇 달 전에 수천만원을 들여 수리를 마친 집을 넘겨줘 횡재(?)한 경우도 있다. 옆집, 인근 중개업소에서 수리 여부를 탐문하거나 집 주인을 만나 이야기하다 보면 정보를 얻기도 한다.

경매에 부쳐진 집 주인 또는 세입자가 만나주지 않을 것 같지만 의외로 약간의 기지와 침착성을 발휘하면 쉽게 아파트에 대한 정보를 노출한다.